Mit Wirkung zum 1. Januar 2026 ist in Kroatien ein neues Paket aus drei Gesetzen in Kraft getreten – das Raumplanungsgesetz, das Baugesetz sowie das Gesetz über die Energieeffizienz von Gebäuden. In der öffentlichen Diskussion werden sie häufig als die „Bačić-Gesetze“ bezeichnet. Es handelt sich dabei um eine der größten Reformen des Planungs- und Bausystems der letzten zwanzig Jahre.
Ziel der Gesetzgebung ist es, die öffentliche Verwaltung zu modernisieren, Verfahren zu beschleunigen, die Transparenz zu erhöhen und eine langfristig nachhaltige Raumentwicklung sicherzustellen. Gleichzeitig haben diese Änderungen sehr konkrete Auswirkungen auf Bürgerinnen und Bürger, Investoren sowie lokale Gemeinschaften – insbesondere auf Inseln und in touristisch geprägten Regionen wie Korčula, wo räumliche Einschränkungen besonders sensibel sind.
Im Folgenden erläutern wir, was sich konkret ändert und wie sich dies in der Praxis auswirkt.
Digitalisierung der Raumplanung und der Genehmigungsverfahren
Ab 2026 müssen alle Raumordnungspläne im einheitlichen digitalen System ePlanovi erstellt und mit der Plattform eDozvola verknüpft werden. Dadurch werden Daten zur Flächennutzung, zu Bebauungsbedingungen und zu Einschränkungen online verfügbar, standardisiert und leicht einsehbar.
In der Praxis bringt dies mehr Rechtssicherheit für Grundstückskäufer und Investoren. So lassen sich beim Erwerb eines Grundstücks auf Korčula oder in der Umgebung künftig leichter und eindeutiger prüfen, ob dort beispielsweise eine Villa, ein Mehrfamilienhaus oder lediglich ein Nebengebäude errichtet werden darf, und Fehlinterpretationen werden reduziert.
Baugenehmigungen innerhalb von 30 Tagen
Das Gesetz sieht vor, dass die Erteilung einer Baugenehmigung ab Einreichung eines vollständigen Antrags nicht länger als 30 Tage dauern darf. Dies ist insbesondere für private Investoren und Familien von großer Bedeutung, die den Bau eines Eigenheims planen, da solche Vorhaben den Großteil der Anträge ausmachen.
Wird diese Frist in der Praxis tatsächlich eingehalten, können Investoren die Finanzierung, Bauzeitpläne und den Markteintritt deutlich verlässlicher planen – was insbesondere für saisonale Tourismusprojekte von großer Bedeutung ist.
Wiedereinführung der städtebaulichen Bodenordnung
Das rechtliche Instrument der städtebaulichen Bodenordnung wird wieder eingeführt und ermöglicht es, mehrere kleine oder ungünstig geschnittene Grundstücke zu funktionaleren Bauparzellen zusammenzuführen. Dabei erfolgt keine Enteignung – vielmehr werden Zuschnitt und Lage der Grundstücke angepasst, um eine bessere räumliche Ordnung zu ermöglichen.
In touristischen Zonen und älteren Siedlungsgebieten kann dies die Entwicklung von Flächen ermöglichen, die bisher aufgrund zersplitterter Eigentumsverhältnisse und ungeklärter Infrastrukturfragen blockiert waren.
Alle Raumordnungspläne werden digital und standardisiert
Alle Raumordnungspläne – auf nationaler, regionaler und lokaler Ebene – müssen künftig digital und nach einheitlichen Standards erstellt werden. Dies verringert Unterschiede zwischen den Gemeinden, schränkt jedoch zugleich den Spielraum für lokale Besonderheiten ein.
Für Investoren bedeutet dies eine höhere Planungs- und Rechtssicherheit, zugleich aber auch die Notwendigkeit, die Raumordnungspläne vor dem Grundstückserwerb genau zu prüfen und korrekt zu interpretieren.
Dreijährige Frist für städtebauliche Entwicklungspläne
Städte und Gemeinden haben eine Frist von drei Jahren, um städtebauliche Entwicklungspläne für Gebiete zu verabschieden, die zwar als Bauzonen ausgewiesen, jedoch noch nicht planerisch geregelt sind. Wird innerhalb dieser Frist kein Plan beschlossen, kann unter bestimmten Voraussetzungen und mit staatlicher Beteiligung dennoch eine Bebauung genehmigt werden.
Dies kann die Entwicklung beschleunigen, wirft jedoch zugleich Fragen zur Kontrolle der räumlichen Entwicklung auf – insbesondere in sensiblen Gebieten wie kleineren Inselgemeinden.
Begrenzung der Ausweisung neuer Bauzonen ohne Infrastruktur
Das Gesetz schränkt die Ausweisung neuer Bauzonen in Gebieten ohne grundlegende Infrastruktur ein. Dadurch wird eine effizientere Nutzung bestehender Bauzonen gefördert und eine nachhaltigere räumliche Entwicklung unterstützt.
Warum die Gesetze als umstritten gelten
Einige Fachleute warnen, dass diese Gesetze die Autonomie der lokalen Behörden einschränken, da der Staat verbindliche digitale Standards sowie verpflichtende Inhalte für Raumordnungspläne vorgibt. Zudem wird die Bedeutung detaillierter Bebauungspläne geschwächt, da unter bestimmten Voraussetzungen auch ohne sie gebaut werden darf, sofern das Gebiet durch übergeordnete Pläne ausreichend definiert ist.
Die Kritik richtet sich vor allem auf das Spannungsverhältnis zwischen der Beschleunigung von Investitionen und dem Erhalt der räumlichen Qualität.
Was dies für Bürgerinnen und Bürger sowie Investoren bedeutet
Die neuen Gesetze bringen:
- bessere Transparenz,
- schnellere Verfahren,
- digitale Zugänglichkeit von Daten,
- aber auch eine sichere Planbarkeit für Investitionen.
Insbesondere beim Erwerb von Grundstücken oder beim Bau eines Hauses, einer Villa oder einer touristischen Anlage wird eine sorgfältige Prüfung der Unterlagen (Due Diligence) unerlässlich.
Bei Elise Services unterstützen wir unsere Kunden dabei, sich sicher, kompetent und mit einer langfristig nachhaltigen Perspektive im neuen gesetzlichen Rahmen zurechtzufinden.