Od 1. siječnja 2026. u Hrvatskoj je na snagu stupio novi paket triju zakona – Zakon o prostornom uređenju, Zakon o gradnji i Zakon o energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu. U javnosti se često nazivaju i „Bačićevim zakonima“. Riječ je o jednoj od najvećih reformi sustava planiranja i gradnje u posljednjih dvadesetak godina.
Cilj zakonodavstva je modernizirati javnu upravu, ubrzati postupke, povećati transparentnost i osigurati dugoročno održiv razvoj prostora. Međutim, ove promjene imaju vrlo konkretne posljedice za građane, investitore i lokalne zajednice – osobito na otocima i u turističkim područjima poput Korčule, gdje su prostorna ograničenja posebno osjetljiva.
U nastavku objašnjavamo što se doista mijenja i kako se to očituje u praksi.
Digitalizacija prostornog planiranja i dozvola
Od 2026. svi prostorni planovi moraju se izrađivati u jedinstvenom digitalnom sustavu ePlanovi i biti povezani sa sustavom eDozvola. To znači da će podaci o namjeni zemljišta, uvjetima gradnje i ograničenjima biti dostupni online, standardizirani i lako pregledni.
U praksi to donosi veću sigurnost kupcima zemljišta i investitorima. Primjerice, pri kupnji parcele na Korčuli ili u okolici, informacije o tome može li se graditi vila, apartmanska kuća ili samo pomoćni objekt bit će lakše provjerljive i manje podložne pogrešnim tumačenjima.
Građevinska dozvola u roku od 30 dana
Zakon predviđa da izdavanje građevinske dozvole ne bi smjelo trajati dulje od 30 dana od uredno podnesenog, odnosno potpunog zahtjeva. To je osobito važno za privatne investitore i obitelji koje planiraju gradnju kuće, jer takvi projekti čine većinu zahtjeva.
Ako se ovaj rok u praksi ostvari, investitori će moći preciznije planirati financiranje, rokove gradnje i izlazak na tržište, što je posebno važno za sezonske projekte u turizmu.
Ponovno uvođenje urbane komasacije
Ponovno se uvodi institut urbane komasacije, koji omogućuje objedinjavanje više manjih ili nepravilnih parcela u funkcionalnije građevinske čestice. Vlasništvo se ne oduzima – već se oblik i položaj parcela prilagođavaju radi kvalitetnijeg uređenja prostora.
U turističkim zonama i starijim naseljima to može omogućiti razvoj područja koja su dosad bila blokirana zbog rascjepkanih vlasničkih odnosa i neriješenih infrastrukturnih pitanja.
Svi prostorni planovi postaju digitalni i standardizirani
Svi prostorni planovi – državni, županijski i lokalni – moraju se izrađivati digitalno prema istom standardu. Time se smanjuju razlike među jedinicama lokalne samouprave, ali se istodobno ograničava mogućnost lokalnih prilagodbi.
Za investitore to znači veću predvidljivost, ali i potrebu za preciznim tumačenjem planova prije kupnje zemljišta.
Rok od tri godine za urbanističke planove
Gradovi i općine imaju rok od tri godine za donošenje urbanističkih planova za područja koja su proglašena građevinskim, ali još nisu uređena. Ako se plan ne donese u tom roku, gradnja se može omogućiti pod određenim uvjetima i uz uključenje države.
To može ubrzati razvoj, ali može otvoriti i pitanja kontrole prostornog razvoja, osobito u osjetljivim sredinama poput manjih otočnih općina.
Ograničavanje širenja građevinskih zona bez infrastrukture
Zakon ograničava širenje građevinskih područja na područjima gdje ne postoji osnovna infrastruktura. Time se potiče učinkovitije korištenje postojećih zona i održiviji razvoj prostora.
Zašto se zakoni smatraju kontroverznima
Dio stručne javnosti upozorava da se ovim zakonima smanjuje autonomija jedinica lokalne samouprave, jer država nameće obvezne digitalne standarde i propisani sadržaj prostornih planova. Također se slabi uloga detaljnih urbanističkih planova, budući da se gradnja može dopustiti i bez njih ako je područje dovoljno definirano planovima višeg reda.
Kritike se ponajprije odnose na ravnotežu između ubrzavanja investicija i očuvanja kvalitete prostora.
Što to znači za građane i investitore
Novi zakoni donose:
- veću transparentnost,
- brže procedure,
- digitalnu dostupnost podataka,
- ali i veću odgovornost pri planiranju ulaganja.
Posebno pri kupnji zemljišta ili gradnji kuće, vile ili turističkog objekta, temeljita provjera dokumentacije postaje ključna.
U Elise Services pomažemo klijentima da se u ovom novom zakonodavnom okviru snađu sigurno, informirano i s dugoročno održivom perspektivom.