In den vergangenen Jahren hat sich Kroatien als stabiler und gut regulierter Markt innerhalb der Europäischen Union positioniert, mit den zusätzlichen Vorteilen des Euro als offizieller Währung sowie der Mitgliedschaft im Schengen-Raum.
Für Investoren bedeutet dies einen vorhersehbaren rechtlichen Rahmen und ein hohes Maß an Eigentumssicherheit. Beim Immobilienerwerb ist es jedoch – neben dem vereinbarten Kaufpreis und der formellen Eigentumsübertragung – unerlässlich, zusätzliche steuerliche, rechtliche und finanzielle Kosten zu berücksichtigen.
In der Praxis liegen die gesamten zusätzlichen Kosten in der Regel zwischen 4 % und 10 % des Immobilienwerts, abhängig vom Finanzierungsmodell und der Struktur der Transaktion.
Nachfolgend finden Sie eine übersichtliche Darstellung aller Elemente, die in eine realistische Investitionskalkulation einbezogen werden sollten.
1. Grunderwerbsteuer (3 %)
Beim Erwerb von Bestandsimmobilien gilt Folgendes:
- 3 % Immobilienerwerbsteuer
- Der Käufer ist zur Zahlung verpflichtet.
- Die Steuer wird von der Steuerverwaltung festgesetzt.
- Die Zahlung erfolgt nach Abschluss der Transaktion.
Ausnahme: Neubauten
Beim Erwerb einer neu errichteten Immobilie von einem im Mehrwertsteuersystem registrierten Investor fällt keine Grunderwerbsteuer an, da die Mehrwertsteuer bereits im Kaufpreis enthalten ist.
Bei Investitionserwerben ist es besonders wichtig, die Eigentumsstruktur im Voraus festzulegen (Privatperson oder Gesellschaft), da dies die steuerliche Behandlung künftiger Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne beeinflussen kann.
2. Maklerprovision (2 % – 3 % + 25 % MwSt.)
Auf dem kroatischen Markt trägt häufig der Käufer die Maklerprovision.
Marktüblich:
- 2 % – 3 % des Kaufpreises
- 25% VAT
Die Provision wird auf den gesamten Transaktionswert berechnet
Bei internationalen Transaktionen spielt die professionelle Unterstützung durch eine Immobilienagentur eine entscheidende Rolle bei der Reduzierung operativer und rechtlicher Risiken, insbesondere bei:
- der Überprüfung der Eigentumsverhältnisse und etwaiger Belastungen
- der Prüfung der Übereinstimmung und Vollständigkeit der Dokumentation
- der Koordination aller an der Transaktion beteiligten Parteien
Eine strukturierte Begleitung bereits in den frühen Phasen reduziert das Risiko späterer rechtlicher oder finanzieller Komplikationen erheblich.
3. Notar- und Rechtskosten
Der Kaufvertrag muss notariell beglaubigt werden und im Falle einer Finanzierung formell beurkundet (solemnisiert) werden.
Die Kosten umfassen:
- die Ausarbeitung des Kaufvertrags
- die notarielle Beglaubigung der Unterschriften (10 € – 30 € pro Unterschrift)
- die Beurkundung (Solemnisation) – in der Regel mehrere hundert Euro
Ausländische Käufer benötigen häufig einen gerichtlich beeidigten Dolmetscher, was zusätzliche Kosten verursacht.
Integrierte rechtliche Betreuung
Beim Erwerb über Elise Real Estate müssen Käufer für die üblichen, mit der Transaktion verbundenen rechtlichen Verfahren keinen externen Rechtsanwalt gesondert beauftragen.
Ein hauseigener Rechtsanwalt kann folgende Leistungen übernehmen:
- die Ausarbeitung des Kaufvertrags
- die rechtliche Due-Diligence-Prüfung (Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Eintragungen)
- die Vorbereitung und Koordination der Dokumentation
- die Eintragung des Eigentums im Grundbuch
- die Kommunikation mit dem Notar und dem zuständigen Gericht
Dieses integrierte Rechtsmodell ermöglicht:
- eine schnellere Abwicklung der Transaktion
- eine bessere Koordination der Abläufe
- ein reduziertes operatives Risiko
- eine bessere Kontrolle der Gesamtkosten
Für internationale Investoren erhöht eine zentrale rechtliche und operative Betreuung die Transparenz und die gesamte Transaktionssicherheit.
4. Eintragung des Eigentums
Das Eigentum wird formell durch die Eintragung im Grundbuch erworben.
Die Kosten umfassen:
- Gerichtsgebühr (ca. 50 €)
- gegebenenfalls weitere rechtliche Maßnahmen, sofern erforderlich
Ohne abgeschlossene Eintragung ist der Investor nicht formell als Eigentümer registriert, was sich auf Refinanzierungsmöglichkeiten oder einen späteren Wiederverkauf auswirken kann.
5. Kosten der Bankfinanzierung
Bei Inanspruchnahme von Fremdkapital entstehen zusätzliche finanzierungsbezogene Kosten:
- Immobilienbewertung (150 € – 300 €)
- Kreditbearbeitungsgebühren
- Beurkundung (Solemnisation) der Darlehensdokumentation
- Eintragung der Hypothek ins Grundbuch
- Abschluss einer Gebäudeversicherung (Immobilienversicherung)
- zusätzliche Sicherungsinstrumente (sofern erforderlich)
Die gesamten finanzierungsbezogenen Kosten liegen in der Regel zwischen 1.000 € und 2.500 € und können bei größeren Transaktionen entsprechend höher ausfallen.
Struktur der gesamten zusätzlichen Kosten
Kauf ohne Finanzierung (Barzahlung)
Die gesamten zusätzlichen Kosten belaufen sich in der Regel auf:
4 % – 6 % des Immobilienwerts
Einschließlich:
- MwSt.
- Maklerprovision
- Notarkosten
- Grundbuchgebühren
Kauf mit Bankfinanzierung
Die gesamten zusätzlichen Kosten belaufen sich in der Regel auf:
- 6 % – 10 % des Immobilienwerts
Zusätzlich zu den Standardkosten umfasst dies:
- Bankgebühren
- Versicherungskosten
- zusätzliche administrative Verfahren
Beispiel einer Investitionsstruktur
Erwerb einer Immobilie im Wert von 400.000 € mit Finanzierung:
- Steuer (3 %) → 12.000 €
- Maklerprovision (3 % + MwSt.) → 15.000 €
- Bank- und Rechtskosten → ca. 2.500 €
Gesamte zusätzliche Kosten: ca. 29.500 €
Tatsächlicher Gesamtinvestitionsbetrag: ca. 430.000 €
Fazit
Beim Immobilienerwerb in Kroatien ist es entscheidend, zwischen dem nominalen Kaufpreis und dem tatsächlichen Gesamtinvestitionswert zu unterscheiden.
Ein professioneller Ansatz erfordert:
- die Einbeziehung sämtlicher zusätzlicher Kosten in die Investitionsbasis
- eine präzise rechtliche Strukturierung
- die Kontrolle administrativer Risiken
- die Planung von Liquiditätsreserven
Eine sorgfältige Vorbereitung und integrierte rechtliche Betreuung ermöglichen eine sichere Transaktionsabwicklung und langfristige Investitionsstabilität.
Der Erwerb einer Immobilie ist nicht lediglich eine Transaktion – er ist eine strategische Investitionsentscheidung, die einen strukturierten, rechtlich abgesicherten und finanziell disziplinierten Ansatz erfordert.