Hrvatska se posljednjih godina profilirala kao stabilno i regulatorno uređeno tržište unutar Europske unije, uz dodatnu prednost eura kao službene valute i članstva u Schengenskom prostoru.
Za investitore to znači predvidljiv pravni okvir i visoku razinu sigurnosti vlasničkih prava. Međutim, prilikom kupnje nekretnine, osim same kupoprodajne cijene i formalnog prijenosa vlasništva, nužno je uračunati i dodatne porezne, pravne i financijske troškove.
U praksi, ukupni dodatni troškovi iznose između 4% i 10% vrijednosti nekretnine, ovisno o modelu financiranja i strukturi transakcije
U nastavku donosimo jasan prikaz svih elemenata koje je potrebno uključiti u realnu investicijsku kalkulaciju.
1. Porez na promet nekretnina (3%)
Kod kupnje postojećih nekretnina primjenjuje se:
- 3% porez napromet nekretnina
- porez plaća kupac
- Porez obračunava Porezna uprava
- Plaća se nakon provedene transakcije
Iznimka: Novogradnja
Kod kupnje novogradnje od investitora u sustavu PDV-a, porez na promet nekretnina se ne plaća jer je PDV već uključen u prodajnu cijenu.
Kod investicijskih kupnji posebno je važno unaprijed procijeniti strukturu vlasništva (fizička osoba ili trgovačko društvo), jer to može utjecati na porezni tretman budućih prihoda od najma i kapitalne dobiti.
2. Agencijska provizija (2% – 3% + 25% PDV)
Na hrvatskom tržištu kupac često snosi agencijsku proviziju
Tržišni standardi:
- 2% – 3% od kupoprodajne cijene
- 25% PDV
Provizija se zaračunava na ukupnu kupoprodajnu cijenu.
Kod međunarodnih kupnji profesionalna agencijska podrška ima ključnu ulogu u smanjenju operativnog i pravnog rizika, osobito kod:
- provjere vlasništva i tereta analize usklađenosti dokumentacije
- analize usklađenosti dokumentacije
- koordinacije sudionika transakcije
Strukturirana podrška u ranoj fazi procesa značajno smanjuje mogućnost naknadnih pravnih i financijskih komplikacija
3. Javnobilježnički i pravni troškovi
Kupoprodajni ugovor mora biti ovjeren kod javnog bilježnika, a kod financiranja i solemniziran.
Troškovi uključuju:
- sastavljanje ugovora
- ovjeru potpisa (€10 – €30 po potpisu)
- solemnizacija (nekoliko stotina eura)
Strani kupci često trebaju i sudskog tumača, što predstavlja dodatni trošak.
Integrirana pravna podrška
Kod kupnje putem Elise Nekretnine, kupac nema potrebu dodatno angažirati zasebnog odvjetnika za standardne pravne radnje povezane s kupoprodajom
Unutar tima djeluje odvjetnik koji preuzima:
- sastavljanje ugovora
- pravnu provjeru nekretnine (vlasništvo, tereti, zabilježbe)
- pripremu i koordinaciju dokumentacije
- provedbu uknjižbe prava vlasništva
- komunikaciju s javnim bilježnikom i sudom
Ovakav model integrirane pravne podrške omogućuje:
- bržu realizaciju transakcije
- bolju koordinaciju procesa
- smanjenje operativnog rizika
- kontrolu ukupnih troškova
Za međunarodne investitore centralizirana pravna i operativna podrška povećava transparentnost i sigurnost cijelog postupka.
4.4. Uknjižba prava vlasništva
Vlasništvo se formalno stječe upisom u zemljišne knjige.
Troškovi uključuju:
- sudsku pristojbu (otprilike 50 €)
- eventualne dodatne pravne radnje
Bez provedene uknjižbe investitor nije formalno evidentiran kao vlasnik, što može utjecati na mogućnost refinanciranja ili daljnje prodaje.
5. Troškovi bankarskog financiranja
Kod kupnje uz financijsku polugu pojavljuju se dodatni troškovi:
- procjena vrijednosti (150 – 300 €)
- obrada kredita
- solemnizacija kreditne dokumentacije
- upis hipoteke
- polica osiguranja
- eventualni dodatni instrumenti osiguranja
Ukupni dodatni trošak financiranja u pravilu iznosi 1.000 € – 2.500 €, a kod većih transakcija i više.
Struktura ukupnih dodatnih troškova
Kupnja bez financijske poluge (cash)
Ukupni dodatni troškovi u pravilu iznose:
4% – 6% od vrijednosti nekretnine
Uključuje:
- porez
- agencijsku proviziju
- javnobilježnički troškovi
- zemljišnoknjižne pristojbe
Kupnja uz bankarsko financiranje
Ukupni dodatni troškovi u pravilu iznose:
- 6% – 10% od vrijednosti kupoprodajne cijene
Uz standardne troškove uključuju i:
- bankarske naknade
- troškove osiguranja
- dodatne administrativne postupke
Primjer investicijske strukture
Akvizicija nekretnine u vrijednosti 400.000 € uz financiranje:
- Porez (3%) → €12,000
- Agencijska provizija (3% + VAT) → €15,000
- Bankovni i pravni troškovi → approx. €2,500
Dodatni troškovi sveukupno: approx. €29,500
Realna ulazna investicijska vrijednost: približno 430.000 €
Zaključak
Kod kupnje nekretnine u Hrvatskoj presudno je razlikovati nominalnu kupoprodajnu cijenu od stvarne investicijske vrijednosti.
Profesionalni pristup podrazumijeva:
- uključivanje svih dodatnih troškova u investicijsku osnovicu
- precizno pravno strukturiranje
- kontrola administrativnih rizika
- planiranje likvidnosne rezerve
Temeljita priprema i integrirana pravna podrška omogućuju sigurnu realizaciju transakcije i dugoročnu stabilnost ulaganja.
Kupnja nekretnine nije samo kupoprodaja — ona je strateška investicijska odluka koja zahtijeva strukturiran, pravno siguran i financijski promišljen pristup.